오피스텔 주택수 제외? 포함? : 기준 및 세금 정리 (주거용 업무용 차이)
얼마전 오피스텔을 분양받은 지인이 오피스텔은 세금 문제가 너무 복잡하다며 투덜거리는 이야기를 들었습니다.
오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되며, 이에 따라 세금이 달라지는데요.
오피스텔을 투자하려는 분들은 이 점을 잘 알고 계셔야 합니다. 오피스텔은 취득세, 양도세, 보유세 등의 세금이 용도별로 다르게 적용되기 때문입니다.
또한 주택 수에 포함되는지 여부도 주거용과 업무용에 따라 달라집니다. 주택 수는 세금에 큰 영향을 미치기 때문에 매우 중요한 부분이 아닐까 싶은데요.
이번 글에서는 오피스텔 주택수 제외되는 기준은 무엇인지, 그리고 오피스텔의 세금에 대해 주거용과 업무용의 차이점을 중심으로 알아보도록 하겠습니다.
취득세 오피스텔 주택수 제외?
오피스텔을 살 때 우리는 ‘취득세’를 내게 되는데요.
오피스텔의 취득세는 주거용과 업무용 모두 단일세율인 4.6%가 적용됩니다.
즉, 내가 기존에 아파트를 몇 채 가지고 있든 상관없이 오피스텔을 살 때는 취득세가 중과되지 않습니다.
하지만 반대로 기존에 오피스텔을 소유하고 있는 상태에서 아파트를 살 경우, 기존에 갖고 있던 오피스텔이 주거용이라면 주택 수에 포함이 됩니다.
(다만, 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔의 경우 주거용이더라도 주택수에 포함되지 않습니다.)
예를 들어 기존에 주거용 오피스텔을 1채 소유하고 있는 사람이 조정대상지역 아파트를 매수하면, 아래 취득세율 표에 따라 2주택자가 되어 취득세율이 8%로 올라가게 됩니다.
| 조정대상지역 | 비조정대상지역 | ||||
| 1주택 / 일시적 2주택 | 2주택 | 3주택 이상 | 2주택이하 | 3주택 | 4주택이상 |
| 1 ~ 3 % | 8 % | 12 % | 1 ~ 3 % | 8 % | 12 % |
참고로 오피스텔 분양권을 보유하고 있는 경우에는 주거용인지 업무용인지 아직 구분되지 않기 때문에, 주택수에 포함되지 않습니다.
오피스텔 보유세(재산세)
오피스텔을 보유만 하고 있어도 재산세를 납부해야 하고, 경우에 따라서는 종합부동산세를 납부해야 하는 경우도 있는요. 이러한 세금들을 보유세라고 부르기도 합니다.
오피스텔의 보유세는 주거용과 업무용에 따라 다음과 같이 적용됩니다.
[주거용 오피스텔]
- 주택분 재산세 부과
- 종부세 산정 시 주택수에 포함되어 중과됨.
- 주택임대소득으로 5월에 종합소득세 신고 필요
[업무용 오피스텔]
- 업무용 재산세 부과
- 주택수 제외되므로 종부세에 영향 없음
- 부가가치세 과세 사업장의 경우 소득세 신고대상 아님
이렇게 보면 업무용 오피스텔이 세금 면에서 상당히 유리해 보일 수 있는데요.
그렇다 보니 어떤 분들은 주거용 오피스텔을 업무용으로 위장하여 세금을 줄이려고 하기도 합니다. 예를 들어 전입신고를 하지 않고 세금계산서를 세입자 앞으로 발행하는 식으로요.
하지만 생각보다 과세당국의 엄격한 조사를 피하기 힘듭니다.
수도세나 전기세만 살펴도 주거용으로 사용되는지 알아낼 수 있다고 해요. 또한 방 안에 간이침대만 있어도 주거용으로 간주된다고 합니다.
업무용으로 등록했는데 실제로 주거용으로 사용되고 있다면 세금이 추징되고, 환급받은 부가가치세도 다시 납부해야 하니 유의하시길 바랍니다.
양도세 : 오피스텔 주택수 제외되는 경우는?
오피스텔을 팔 때 세금으로 양도세를 납부하게 됩니다. 오피스텔의 양도세 역시 주거용과 업무용에 따라 다른데요.
일단 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.
따라서 주거용 오피스텔을 보유하고 있어 2주택인 상태가 된다면, 조정대상지역일 경우 보유기간 2년 이상이어도 기본세율에 20%p의 중과세율이 더해지게 됩니다.
(3주택일 경우 조정대상지역은 기본세율에 무려 30%p의 중과세율이 붙습니다.)
양도세율에 대해 상세히 알고 싶으시다면 아래 링크를 참조해 주세요.
한편 업무용 오피스텔의 경우 주택수에 포함되지 않으며, 업무용 오피스텔 매도 시에는 기본세율만 적용됩니다. (단, 보유기간 2년 이상이어야 함)
아무래도 업무용이 세금에서 유리하다 보니 양도세를 줄이기 위해 주거용 오피스텔을 업무용으로 전환하는 경우도 있는데요.
하지만 이 경우 전환 시점부터 2년 보유를 해야 기본세율을 적용받을 수 있습니다.
주택 청약 시에는 오피스텔 주택수 제외
오피스텔은 주택청약에는 영향을 주지 않습니다.
주거용이든 업무용이든 오피스텔을 몇 채 소유하고 있어도 주택청약을 할 때는 무주택자로 간주되기 때문이에요.
지금까지 오피스텔 주택수 제외되는 기준은 무엇인지에 대해 취득세, 보유세, 양도세 중심으로 살펴보았습니다.
오피스텔이 주거용인지 업무용인지에 따라서 주택 수 포함 여부가 달라지고, 이로 인해 세금도 달라지기 때문에 오피스텔의 용도는 매우 중요하다고 할 수 있겠습니다.
오피스텔을 투자하려는 분들은 이 점을 잘 숙지하신 뒤 투자에 대한 판단을 내리시길 바랍니다.
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