최우선변제금액 및 소액임차인 기준 정리

최우선변제금액 및 소액임차인 기준 정리

이번 글에서는 최우선변제금액 관련 내용에 대해 알아보려고 합니다. 전세를 살고있는 임차인(세입자)들이라면 반드시 알아두어야 할 제도가 아닐까 싶은데요.

지금부터 소액임차인 기준은 어떻게 되는지, 지역별 최우선변제금액이 얼마인지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

최우선변제금 뜻

먼저 최우선변제금이라는 용어가 생소하게 느껴지실 분들을 위해 뜻부터 알아보도록 할게요.

임대인(집주인)이 파산하거나 집이 경매 절차로 넘어가는 경우 세입자는 보증금을 떼이는 경우가 종종 발생하곤 하는데요.

최우선변제금이란 임대차 계약이 종료된 후 임차인(세입자)이 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있도록 주택임대차보호법에서 정한 금액을 말합니다.

사회적 약자를 보호하기 위한 법적 장치 중 하나라고 볼 수 있는 것인데요.

다만 ‘소액임차인’이라는 특정 기준을 충족해야 합니다. 소액임차인 기준을 충족하면 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 받을 수 있습니다.

앞서 소액임차인 기준을 충족해야 한다고 말씀드렸는데요. 소액임차인은 일정 보증금 이하의 임차인을 의미합니다.

이 기준은 지역별로 달라지기 때문에 본인이 거주하는 지역과 보증금 수준에 따라 소액임차인에 해당되는지 확인하는 것이 필요한데요.

지역별 소액임차인 기준은 구체적으로 아래와 같습니다.

📍 서울시: 1억 6500만원 이하
⇒ 서울시 전체

📍 과밀억제권역: 1억 4500만원 이하
⇒ 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시,의왕시,군포시, 시흥시, 용인시, 화성시, 김포시, 세종특별자치시

📍 광역시+수도권 일부 지역: 8500만원 이하
⇒ 부산광역시, 대구광역시,울산광역시, 대전광역시, 광주광역시, 경기 안산시, 경기 광주시, 경기 파주시, 경기 이천시, 경기 평택시

📍 그 밖 지역: 7500만원 이하

만약 서울시에 거주하는 경우라면 보증금이 1억 6천 500만 원 이하일 때 소액임차인으로 인정받을 수 있겠죠?

인천광역시나 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양시 등 수도권 과밀억제권역에서는 보증금이 1억 4천 500만 원 이하여야 하고,

부산, 대구, 울산 등 광역시나 일부 수도권 지역의 경우 보증금이 8천 500만 원 이하, 그 밖의 지역은 7천 500만 원 이하여야 소액임차인에 해당하게 됩니다.

소액임차인으로 인정받기 위해서는 보증금 금액 기준 이외에도 꼭 챙겨야 할 부분이 있는데요.

바로 임대차 계약을 체결한 후 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 이 두 가지를 하지 않으면 최우선변제를 받을 권리를 상실할 수 있으니 꼭 잊지 말고 진행하시길 바랍니다.

쉽게 생각하고 전입신고 및 확정일자를 간과하거나 미루는 분들이 종종 있는데 이 두 가지를 잘 해 두셔야 소중한 내 보증금을 지킬 수 있다는 점 잊지 마시길 바래요.

그렇다면 소액임차인으로 인정받았을 때 받을 수 있는 최우선변제금액은 얼마일까요?

최우선변제금액 역시 지역에 따라 차이가 있는데요. 구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다.

📍 서울시: 최대 5천 500만 원
⇒ 서울시 전체

📍 과밀억제권역: 최대 4천 800만 원
⇒ 인천광역시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시,의왕시,군포시, 시흥시, 용인시, 화성시, 김포시, 세종특별자치시

📍 광역시+수도권 일부 지역: 최대 2천 800만 원
⇒ 부산광역시, 대구광역시,울산광역시, 대전광역시, 광주광역시, 경기 안산시, 경기 광주시, 경기 파주시, 경기 이천시, 경기 평택시

📍 그 밖 지역: 최대 2천 500만 원

위 금액은 소액임차인이 임대차 계약이 종료된 후 경매나 공매로 부동산이 매각되는 상황에서 우선적으로 받을 수 있는 금액이라고 보시면 됩니다. 즉, 담보권자보다 우선하여 돌려받을 수 있는 금액인 것인데요.

다만 모든 보증금을 다 돌려받을 수 있는 것은 아니고 정해진 금액 안에서만 보장이 됩니다.

만약 보증금이 위 금액을 초과하는 경우 초과된 금액은 경매나 공매 절차에서 다른 채권자들과 함께 배당받는 방식으로 처리되게 됩니다.

지금까지 소액임차인 기준 및 최우선변제금액 관련 내용에 대해 살펴보았습니다.

보증금을 지키기 위한 중요한 장치인 만큼, 본인이 세입자이거나 세입자로 들어갈 예정이라면 소액임차인 기준에 해당하는지 여부를 미리 확인해두시면 좋을 것 같네요.

그리고 전입신고와 확정일자를 제대로 처리했는지 확인하는 것 역시 매우 중요하다는 생각도 드네요.

오늘 내용은 여기까지입니다. 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.

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