서울 전세 가격 동향 및 부동산 시장 전망 (전세가율, 입주 물량)
최근 서울 전세 시장이 다시금 뜨거워지고 있다는 소식 다들 한 번쯤 들어보셨을 것 같습니다.
이번 글에서는 서울 전세 가격 동향 및 향후 부동산 시장 전망에 대해 다루어 보려고 하는데요.
최근 전세 가격이 오르는 원인에 대해 알아보고 앞으로의 시장 흐름이 어떻게 전개될지에 대해서도 이야기해보도록 하겠습니다.
(참고로 글이 작성된 시점은 2025년 1월 초 입니다. 감안해서 읽어주시면 좋을 것 같습니다.)
서울 전세 가격은 꾸준한 상승세
최근 서울 지역 전세 가격은 꾸준히 오름세를 이어가고 있습니다.
실제로 한국부동산원의 서울 아파트 전세가격지수에 따르면 지난해 말 기준으로 서울 아파트 평균 전세 가격이 이전 달보다 상승한 것으로 나타났다고 해요.
최근 매매 시장이 안정되지 않고 정책도 유동적인 상황이다 보니, 매매로 갈아타지 못한 무주택자나 1주택 실수요자들이 계속해서 전세를 선택하는 흐름이 형성되고 있다고 합니다.
전세 매물이 점차 줄어드는 상황에서 전세 수요는 꾸준히 유지되다 보니 전세 보증금은 계속 올라가게 될 수밖에 없는 것입니다.
이렇게 전세 가격이 올라가면 매매 가격에까지 영향을 미치게 되는데요. 전세가율(매매 가격 대비 전세 보증금 비율)이 높아지면 매매 가격도 순차적으로 상승할 여지가 생기기 때문입니다.
전세가율 서울 54% vs 전국 70%
서울 아파트 전세가율이 대략 50% 중반대를 유지하고 있다는 점도 눈여겨볼 만 합니다.
전국 평균 전세가율이 약 70%를 넘어서는 것과 비교하면 서울은 상대적으로 아직 전세가율이 낮은 편이라는 생각이 드는데요.
전세가율이 60~70% 선에 가까워지게 될 경우 매매가격에 직접적인 영향을 줄 것으로 보는 전문가들이 많습니다.
집주인의 전세 보증금 대비 매매가 부담이 줄어들고, 그렇게 되면 매매가도 덩달아 올라가는 구조가 만들어지기 쉽기 때문인데요.
특히 서울은 인구가 밀집되어 있고 직장과 교통 등 생활 인프라가 집중되어 있어서 전세 수요가 꾸준히 유지되기 쉬운 만큼 향후 전세가율이 어떻게 움직이는지 잘 살펴봐야 할 듯 합니다.
매매 거래는 줄어든다는데 전세 시장만 강세인 이유
최근 몇 달간 서울을 비롯한 수도권 전반에서 매매 거래량이 감소세라는 이야기가 자주 들립니다.
대출 규제와 금리 인상 등으로 매수 심리가 위축되었기 때문으로 해석되는데요. 거래가 활발하지 않으니 집주인들이 매도 대신 전세나 월세로 돌리는 경우도 많습니다.
(보증금을 올릴 수 있다면 굳이 매매를 서두르지 않겠다는 집주인들도 늘어나는 중..)
한편 금리나 대출 규제 등 금융 정책이 수시로 변동되는 상황으로 인해 불안감을 느끼는 실수요자들은 매매 대신 전세를 선택하는 경우가 늘어나고 있는데요.
게다가 전세 매물이 월세나 반전세 형태로 전환되는 경우도 늘어나는 추세입니다. 기존 전세 물량이 월세나 반전세로 전환되면서 전세가 더욱 귀해지니 전세값 상승 흐름이 더욱 견고해질 수밖에 없겠죠.
이렇게 수요와 공급에 의해 결과적으로 전세 시장이 더욱 뜨거워지고 있는 것으로 보여집니다.
계속 매매보다 전세를 선호하는 분위기가 커지면 전세 매물 부족 → 전세가격 상승 → 매매 가격 상승 압력으로 이어질 가능성도 높다고 볼 수 있을 것 같네요.
향후 부동산 전망은?
뉴스 보도에 따르면 올해에는 전국 아파트 입주 예정 물량이 약 27.7% 감소할 것으로 집계되면서 전세가가 더욱 상승할 가능성이 높아졌다고 합니다.
믈론 서울 입주 물량은 2024년 2만7877가구에서 올해 3만2339가구로 4462가구 늘어날 예정이긴 하나 경기도 입주 물량이 워낙 크게 줄어들기 때문에 효과가 크지 않을 것으로 보는 의견이 많더라고요.
이렇게 입주 물량이 줄어들면 전세 매물이 더 귀해지게 되고, 전세가는 상승하게 되고.. 결국 매매 시장에도 어느 정도 영향이 있을 것으로 예상이 됩니다.
게다가 서울 시내 입주 물량 자체가 한정적인데다가 정비사업 등 각종 규제가 잇따라 변동되면서 재건축·재개발 등의 사업도 순탄치 않은 사례들이 많이 보이고 있습니다.
이런 다양한 요인들로 인해 당분간 전세 시장이 안정을 찾기란 쉽지 않을 것으로 보입니다.
지금까지 서울 전세 가격 동향에 대해 살펴보고 향후 부동산 시장 전망에 대해서도 간단하게 전망을 해 보았습니다.
입주 물량 부족, 매매 시장 위축 등 다양한 요인이 얽혀 있어 전세 시장은 당분간 강세가 이어질 가능성이 커 보이는데요.
다만 부동산 시장은 정책 변화와 금리, 경기 상황에 따라 언제든지 갑작스럽게 바뀔 수 있는 만큼 향후 전세·매매를 고민하시는 분들은 시장 흐름을 지속적으로 체크하면서 유연하게 대응하시는 게 좋을 것 같습니다.