간주임대료 뜻 계산법 (+2026년 2주택자 보증금 12억 초과 시 부과 소식)

간주임대료 뜻 계산법 (+2026년 2주택자 보증금 12억 초과 시 부과 소식)

이번 글에서는 간주임대료 뜻과 계산법에 대해 알아보고, 2026년부터 바뀌는 내용(2주택자 보증금 12억 초과 시 간주임대료 부과) 관련 내용에 대해 알아보려고 합니다.

간주임대료는 전세보증금이나 임차보증금을 받은 임대인도 ‘이자소득이 있다’고 간주하여 일정 금액을 과세표준으로 잡는 것을 뜻하는데요.

내년을 기점으로 달라지는 내용도 있기 때문에 주택 임대를 주고 계신 분들의 경우 꼭 알아두셔야 하는 내용입니다.

그럼 지금부터 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

간주임대료 뜻

먼저 간주임대료의 기본 개념부터 살펴보도록 할게요.

간주임대료는 전세금이나 보증금을 받았을 때 임대인이 그 보증금을 시중 은행에 예치하여 이자를 받는 것으로 간주하고 소득세를 부과하는 제도입니다.

즉 세입자로부터 받은 전세금(또는 보증금)을 임대인이 자유롭게 굴려 수익을 창출할 수 있다는 가정하에 일정 이자율로 계산한 금액을 임대소득으로 보아 세금을 매기는 것이죠.

기본적으로 부부 합산 3주택 이상을 보유하고 있으면서 보증금의 합계가 3억 원을 초과할 경우 간주임대료를 계산해 종합소득세에 포함되게 됩니다.

⇒ 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지는 간주임대료 계산 시 주택 수에 포함하지 않으니 참고하시길 바래요.

그렇다면 실제 간주임대료는 어떻게 계산하는지 간단히 살펴볼게요.

국세청 홈페이지에 나와있는 내용에 따르면 아래와 같은 공식으로 계산이 된다고 합니다.

가장 일반적인 계산식은 다음과 같아요.

간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 60% × (1/365) × 정기예금 이자율

⇒ 이자율의 경우 국세청에서 지정하는 정기예금 이자율이 사용되며 2024년 귀속 기준으로는 3.5%입니다.

좀 더 간편하게 계산하려면 국세청에서 제공하는 모의계산 기능을 사용하시면 편리한데요.

홈택스 접속 후 검색창에 ‘간주임대료’ 라고 검색하시면 메뉴를 찾아볼 수 있습니다.

‘임대주택 추가’ 버튼을 누르고 하나씩 추가해 보증금, 임대기간, 주거전용면적, 기준시가 등을 전부 입력한 뒤 (주택별로 하나씩 입력해야 함) ‘계산하기’ 버튼을 누르면 됩니다.

주택을 여러 채 임대하는 분들이라면 간주임대료는 3주택 이상자만 해당된다고 알고 계실 텐데요. 하지만 내년부터 규정이 조금 바뀝니다.

현재까지는 2주택자의 간주임대료 과세는 사실상 적용되지 않았지만, 얼마전 발표된 2024년 세법 개정 후속 시행령에 따라 내년부터 2주택자도 간주임대료를 적용받게 될 수 있게 됩니다.

✔️ 2026년부터 2주택자의 경우,

⇒ 기준시가 12억 원을 초과하는 ‘고가주택’을 2채 보유하면서

⇒ 보증금 합계가 12억 원을 넘으면

간주임대료가 적용되게 됩니다.

예를 들어 고가주택을 보유한 A씨가 12억 5천만 원에 전세를 주고 있다면 간주임대료가 연 1,950만 원으로 산정되게 됩니다.

종합소득세에 합산되어 세금이 부과되기 때문에 이에 대해 최소 연 수십만 원 이상의 세금 부담이 발생할 수 있죠.

기준시가 12억 원 초과 고가주택을 보유한 2주택자 중 12억 원 이상에 전세를 주고 계신 분들이라면 임대료 구조에 대해서 한번쯤 고민해 보셔야 할 듯 합니다.

보증금을 낮추고 월세로 전환하는 것도 하나의 방법이 될 수 있는데요.

보증금이 너무 커서 간주임대료가 크게 산정되는 경우, 일부를 월세로 돌려서 간주임대료 자체를 줄이는 전략을 사용할 수 있습니다.

다만 월세를 얼마에 책정하느냐에 따라서 절세가 될 수 있고 그렇지 않을 수 있기 때문에 간주임대료와 연간 받는 월세 금액을 비교해서 결정을 하시면 좋을 것 같네요.

아직 시행까지는 어느 정도 기간이 남아 있으니 전략을 잘 고민해보시면 좋을 듯 합니다.

(저도 이런 고민 해보고 싶네요..ㅎㅎ)

지금까지 간주임대료 뜻과 계산법에 대해 알아보고, 2026년부터 달라지는 내용에 대해서도 함께 알아보았습니다.

주택임대소득 전반에 대한 세금이 점진적으로 강화되고 있는 분위기라는 생각이 드는데요.

알려드린 방법대로 국세청 홈택스(또는 손택스)에서 간주임대료 모의계산을 해보거나,

전문가의 도움을 받아 실제로 종합소득세 신고 시 어떤 영향이 있는지 사전에 점검해 보시는 것도 좋을 것 같네요.

오늘 내용은 여기까지입니다. 읽어주셔서 감사합니다.