신탁 부동산 전월세 사기 예방법(신탁등기 뜻?)
이번 글에서는 요즘 신종 사기 수법으로 떠오르고 있는 신탁 부동산 전월세 사기에 대해 알아보려고 합니다.
뉴스를 통해 신탁부동산 사기라는 말을 한번쯤 들어보셨을지 모르겠는데요.
최근 전세사기는 물론이고 월세 형태의 임대차 계약에서도 신탁등기가 걸린 부동산으로 인해 예기치 못한 피해를 겪는 사례가 급증하고 있다고 합니다.
오늘은 신탁부동산 사기가 어떤 수법으로 이루어 지는지, 그리고 이를 피하기 위한 몇 가지 예방법을 정리해 드리겠습니다.
끝까지 읽어보시고 부동산 전월세 사기로부터 내 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다.
신탁등기 뜻?
신탁 부동산 사기 수법을 이해하려면 먼저 부동산 신탁등기 뜻에 대해 아셔야 하는데요.
부동산 소유자가 특정한 목적을 위해 해당 재산의 소유권을 신탁회사(수탁자)에게 이전하고, 신탁회사가 그 재산을 관리, 처분, 개발하는 것을 ‘신탁등기’라고 합니다.
신탁등기 중에서도 대출을 받을 때 근저당 대신 신탁을 설정하는 방식을 ‘담보신탁’이라고 하는데요.
부동산을 담보로 신탁회사에 소유권을 이전한 후, 신탁회사가 발행한 수익권 증서를 통해 금융기관에서 대출을 받는 형태라고 보시면 됩니다.
이렇게 하면 일반적인 근저당권 설정보다 더 많은 대출을 받을 수 있고, 금리도 저렴한 장점이 있다고 해요.
이렇게 신탁등기가 되어 있을 경우 실질적으로 소유권이 신탁회사에 귀속되기 때문에 임대계약이나 처분권한을 행사하려면 신탁회사의 동의가 필요하게 됩니다.
신탁회사의 동의 없이 그냥 소유자(임대인)과 전월세 계약을 맺을 경우 법률적으로는 임대차 자체가 무효가 되는데요.
이러한 맹점을 노려 사기를 친다고 보시면 될 것 같습니다.
신탁 부동산 전월세 사기 수법
최근 전세사기를 피해 월세 계약을 맺는 분들이 많아지고 있지만 월세 계약 형태라고 해서 반드시 안전한 것이 아닙니다.
실제로 전세사기를 피해 월세로 들어갔지만 뒤늦게 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약이 체결된 사실을 알게 되어 집도 보증금도 모두 잃게 되는 사례가 심심찮게 보고되고 있다고 하는데요.
이러한 신탁 부동산 전월세 사기 유형은 주로 아래와 같은 방식으로 일어난다고 합니다.
- 집주인이 담보신탁을 설정하고 소유권을 신탁회사에 이전함.
- 신탁등기에 대해 잘 모르는 임차인이 등기부등본에 ‘신탁’이라는 항목을 제대로 보지 못하고 계약함.
- 실제로는 신탁회사 동의 없이 계약이 진행됨 (하지만 실질적으로는 계약 효력이 없는 상태)
- 임대인이 대출금을 갚지 못함 → 신탁회사가 집을 공매로 처분, 세입자에 대해서는 불법 점유로 보고 명도소송을 제기해 퇴거를 요구함.
👉 찬찬히 읽어보시면 대략 어떤 구조인지 이해가 가실 겁니다.
이렇게 담보신탁 구조를 악용해 사기를 치는 경우 전세뿐만 아니라 월세 계약을 맺는 분들도 피해를 보게 되니 각별히 조심해야 합니다.
신탁 부동산 전월세 사기 예방하려면?
✔️ 등기부등본과 신탁원부 꼼꼼히 확인하기
전월세 계약을 맺기 전 반드시 등기부등본의 ‘갑구’를 살펴 “신탁” 여부를 확인해 보시길 바랍니다. 신탁등기가 되어 있을 경우 신탁원부를 발급받아 다음 사항을 세밀하게 살펴보셔야 합니다.
- 임대차 계약에 대한 신탁회사의 동의가 명시되어 있는지
- 보증금과 월세를 누가, 어떻게 수령하도록 되어 있는지
- 만기 후 보증금을 반환받을 때 어떤 절차를 거쳐야 하는지
참고로 올해부터 인터넷으로 신탁원부를 발급받을 수 있게 되었습니다. (인터넷 등기소에서 발급 가능!)
신탁회사 이름, 신탁계약 기간 등을 정확히 파악해 보시고 조금이라도 의구심이 생긴다면 계약 체결 전 전문가의 자문을 받아보시거나 다른 안전한 부동산을 찾아보시길 바랍니다.
✔️ 부득이하게 입주할 경우 보증금 규모 줄이기
만약 신탁부동산이라는 걸 알았는데도 어쩔 수 없이 입주해야 한다면?
(물론 알면서도 입주하는 경우는 없겠지만요..)
전세보다는 월세로 계약을 맺되 보증금 규모를 최소한으로 줄이시길 바랍니다.
공매로 넘어가더라도 공매가 진행되는 동안 월세를 지급하지 않고 보증금에서 차감하도록 할 수 있기 때문입니다.
물론 이 역시도 100% 안전하다고 할 순 없지만 전세보증금 전체를 날리는 최악의 상황을 조금이라도 방지할 수 있지 않을까 싶습니다.
지금까지 신탁 부동산 전월세 사기 수법에 대해 알아보고 예방법에 대해서도 간단히 살펴보았습니다.
전세사기를 비롯해 임차인을 노리는 부동산 사기가 날로 교묘해지고 있다는 생각이 드는데요.
신탁부동산 사기의 경우 구조가 복잡하기 때문에 평소에 이런 내용에 대해 관심이 없었거나 법률에 익숙하지 않은 일반인들이라면 쉽게 속아 넘어갈 수밖에 없을 것 같습니다.
제도적 보완 노력도 점진적으로 이루어지고 있다고는 하지만 아직 한계가 존재하는 만큼, 개개인이 알아서 대비를 하는 것이 지금으로썬 최선이 아닐까 생각합니다.
오늘 정리해드린 내용 잘 숙지하셔서 여러분의 소중한 보증금을 잘 시키시면 좋을 것 같네요.
오늘 내용은 여기까지입니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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