토지거래허가구역 갭투자 방법, ‘이것’만 알면 실거주 없이 가능합니다
최근 부동산 관련 뉴스나 현장 분위기를 보면 심상치 않은 곳이 있습니다.
바로 ‘법원 경매 법정’ 인데요.
일반 매매로는 진입 장벽이 너무나 높았던 토지거래허가구역(토허제) 물건들에 사람들이 몰리고 있다고 합니다.
오늘은 왜 지금 시점에 사람들이 경매, 그중에서도 토허제 구역 경매에 열광하는지,
그리고 주의해야 할 점은 무엇인지 알아보려고 합니다.
좋은 입지에 집을 사두고 싶은데 실거주 요건 때문에 포기해야 하나 고민했던 분들이라면 오늘 글을 끝까지 정독해 주세요.
토지거래허가구역, 왜 ‘그림의 떡’이었을까?
부동산 투자를 조금이라도 해보신 분들은 아실 겁니다.
서울 전지역 및 경기 일부 지역이 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있죠.
이 구역에서 일반 매매로 집을 사려면 정말 까다로운 조건이 붙습니다.
가장 큰 장벽은 바로 ‘2년 실거주 의무‘입니다.
단순히 사는 것뿐만 아니라 매수 후 즉시 입주까지 해야 하기 때문에 전세를 끼고 사는 이른바 ‘갭투자’가 원천적으로 불가능한 구조였죠.
게다가 대출을 받으면 6개월 내 전입해야 하고, 유주택자라면 기존 주택을 처분해야 하는 등 조건이 겹겹이 쌓여 있어
사실상 ‘현금을 들고 전입까지 할 수 있는 실수요자’가 아니면 진입이 막혀 있었습니다.
“지금 당장 이사는 못 가지만, 입지 좋은 곳을 미리 사두고 싶다”는 수요는 넘쳐나는데,
방법이 없으니 답답할 수밖에 없었죠.
하지만 ‘경매’는 예외다?
그런데 여기서 아주 중요한 ‘합법적 우회로’가 존재합니다. 바로 경매입니다.
결론부터 말씀드리면, 경매로 취득하는 경우에는 토지거래허가제 적용을 받지 않습니다.
이게 정말 핵심 포인트인데요. 허가를 받을 필요가 없다는 건 곧 ‘실거주 의무가 없다’는 뜻과 같습니다.
경매로 낙찰을 받으면,
- 실거주 의무가 없습니다.
- 낙찰받자마자 바로 전세를 놓을 수 있습니다.
- 자금 조달 계획서를 낼 필요도 없습니다.
최근 강남이나 용산 같은 핵심지 아파트 경매에 사람들이 몰리는 이유가 바로 이것입니다.
일반 매매는 막혀 있지만, 경매는 전세를 끼고 매수하는 방식이 가능하니까요.
실제로 현장에서는 이를 노리고 입찰하는 수요가 폭발적으로 늘고 있습니다.
통계가 증명하는 경매 시장
제 개인적인 뇌피셜이 아닙니다. 실제 데이터가 이를 증명하고 있습니다.
2026년 1월 14일 발표된 매일경제 기사에 따르면,
지난달(2025년 12월) 서울 아파트 낙찰가율이 102.9%를 기록했습니다.
이는 3년 6개월 만에 최고치이며, 10.15 부동산 대책 이후 석 달 연속으로 낙찰가율 100%를 넘기고 있는 상황이라고 해요.
감정가보다 더 비싸게 주고서라도 사겠다는 사람이 많다는 건데, 특히 토허제로 묶인 지역들의 상승세가 무섭습니다.
- 양천구: 122.0%
- 성동구: 120.5%
- 강동구: 117.3%
이 수치들만 봐도 지금 시장의 자금이 어디로 쏠리고 있는지 명확히 보입니다.
전문가들은 이를 두고 “토허제 구역 아파트도 경매는 실거주 의무가 없어 투자 수요까지 가세한 영향”이라고 분석하고 있습니다.
주의사항! ‘대출’ 유무에 따라 전략이 달라진다
하지만 무턱대고 입찰해서는 안 됩니다.
‘대출’을 받느냐 안 받느냐에 따라 조건이 달라지기 때문입니다.
이 부분을 많은 분들이 헷갈려 하시는데, 명확히 정리해 드릴게요.
① 대출 없이 ‘현금’으로 경매 취득 시
이 경우가 가장 깔끔합니다. 실거주 의무도 없고, 전입 의무도 없습니다.
낙찰받은 후 바로 세입자를 구해서 전세 보증금으로 잔금을 치르거나(가능한 경우), 본인 자금으로 소유권 이전 후 전세를 놓으면 완벽한 갭투자가 완성됩니다.
② 대출(경락잔금대출)을 받고 취득 시
이때는 토허제 규제가 아니라 ‘대출 규제’를 적용받습니다.
대출 약정 조건으로 인해 6개월 이내 전입 의무가 생깁니다.
여기서 중요한 팁을 드리자면, 대출 조건에서의 의무는 ‘실거주’가 아니라 ‘전입’이라는 점입니다.
즉 전입신고만 해두면 실제 거주는 하지 않아도 되는 경우가 많아(은행 약정마다 확인 필요), 전세 세입자를 구하는 데 있어 운신의 폭이 조금 더 넓을 수 있습니다.
하지만 대출 없이 진행하는 게 가장 깔끔할 것으로 보이긴 하네요.
마무리하며
2025년 하반기부터 이어진 강력한 규제 속에서도,
자산가들은 ‘경매’라는 통로를 통해 알짜 매물을 선점하고 있습니다.
지지옥션의 분석처럼 올해도 현금 여력이 있는 수요자들에게 경매는 매우 매력적인 투자처가 될 것으로 보입니다.
요약하자면 이렇습니다.
- 현금 여력이 있다면: 대출 없이 경매 낙찰 → 전세 놓고 갭투자 (Best)
- 대출이 필요하다면: 6개월 내 전입 조건 충족 필요 → 그래도 일반 매매보다는 진입 장벽 낮음
“갭투자는 이제 끝났다”라고 생각하시는 분들이 많지만, 방법은 항상 있습니다.
특히 남들이 규제 때문에 주저할 때, 합법적인 테두리 안에서 기회를 찾는 것이 투자의 핵심이 아닐까 생각합니다.
오늘 내용은 여기서 마무리하도록 할게요. 읽어주셔서 감사합니다.
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