서울 아파트 싹쓸이하는 '현금 부자' 47만 명의 정체 (부동산 규제의 역설)

서울 아파트 싹쓸이하는 ‘현금 부자’ 47만 명의 정체 (부동산 규제의 역설)

요즘 부동산 뉴스를 보면 참 답답하면서도 의아한 마음이 듭니다.

정부에서는 강력한 대출 규제를 계속 쏟아내고 있는데, 서울 주요 지역의 집값은 보란 듯이 신고가를 찍고 있으니까요.

“도대체 저 비싼 집을 누가 사는 걸까?”라는 의문, 한 번쯤 가져보셨을 텐데요.

오늘은 제 개인적인 생각과 해석을 더해 현재의 시장 상황을 분석해 보려 합니다.

서울 아파트, 현금 부자들의 리그

최근 부동산 앱을 켜보면 매물이 씨가 말랐다는 걸 체감하실 겁니다.

불과 한 달 전만 해도 수십 건 쌓여있던 매물들이 순식간에 자취를 감추고 호가는 억 단위로 뛰고 있는데요.

일반적인 직장인 입장에서 생각해보면 지금의 상황은 도무지 이해가 가질 않습니다.

서울 아파트 평균 대출금이 3억 원 정도라고 치면, 지금 시세의 집을 사기 위해선 적어도 현금 7억 원은 손에 쥐고 있어야 한다는 계산이 나오거든요.

15억 원이 넘는 아파트는 대출 한도가 6억 원, 25억 원이 넘으면 2억 원으로 꽉 막혀 있는 상황에서 말이죠.

결국 지금 시장은 ‘대출을 받아서 집을 사는’ 실수요자의 장이 아니라, ‘대출 없이도 살 수 있는’ 현금 부자들의 리그가 되었다는 뜻입니다.

정부가 대출을 조이면 조일수록, 애매한 자산을 가진 서민들의 사다리는 걷어차이고

현금 동원력이 확실한 자산가들만 더 좋은 입지의 자산을 독점하는 결과가 나타나는 것 같아 씁쓸합니다.

그렇다면 대한민국에 현금 부자는 과연 얼마나 될까요? 이 통계를 보고 저는 정말 깜짝 놀랐습니다.

작년 말 기준 서울 아파트 전체 시가총액이 약 1,832조 원이라고 합니다.

단순 계산으로도 부자들의 지갑 속에 있는 현금만으로 서울의 모든 아파트를 다 사고도 1.7배나 남는다는 이야기입니다.

우리는 흔히 “경기가 어렵다”, “다들 힘들다”라고 말하지만, 통계가 보여주는 현실은 전혀 다른 것 같습니다.

부모님의 도움에 본인들의 소득을 합치면 대출 규제 정도는 가볍게 뛰어넘을 수 있는 수요층이 우리 주변에 350만 가구 넘게 존재한다는 사실이 정말 충격이네요.

돈이 많다고 아무 집이나 사지는 않겠죠.

사람들이 서울, 그중에서도 상급지를 고집하는 이유는 아래와 같습니다.

✔️ 양질의 일자리
시가총액 100대 기업 중 56곳이 서울에 본사를 두고 있으며, 그중 31곳이 강남, 서초, 중구, 종로구에 몰려 있습니다.

✔️ 삶의 질
서울대 건강문화사업단의 조사에 따르면 살기 좋은 ‘건강지수’ 1~5위가 과천, 강남 3구, 분당 등 핵심지에 집중되어 있습니다.

젊은 층은 일자리를 찾아, 중장년층은 자녀 교육을 위해, 노년층은 병원 등 편안한 인프라를 찾아 서울로 모여듭니다.

소득이 늘어나면 더 좋은 환경에서 살고 싶은 것은 인간의 본능적인 욕망입니다.

이걸 단순히 ‘투기 수요’로 치부하고 억누르려고만 하니 정책이 시장을 이기지 못하는 것입니다.

결국 모든 문제는 수급 불균형으로 귀결됩니다.

서울 시내 아파트는 약 180만 호 정도인데, 누구나 살고 싶어 하는 ‘강남 3구 + 마용성(마포·용산·성동)’의 물량을 다 합쳐도 45만 호에 불과합니다.

앞서 언급한 현금 10억 이상 부자가 47만 명이라고 했죠?

단순 비교만 해도 서울 핵심지 아파트 수보다 부자 수가 더 많습니다.

게다가 서울 아파트 10채 중 6채는 20년이 지난 구축입니다.

사람들은 깨끗한 신축을 원하는데 공급은 턱없이 부족하니, 부르는 게 값이 될 수밖에요.

재건축·재개발 규제를 과감히 풀어서 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 양질의 주택을 공급하지 않는 이상,

‘현금 부자’들이 주도하는 이 상승장은 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보입니다.

우리가 해야 할 일은 막연히 “집값이 너무 비싸서 곧 폭락할 거야”라고 기우제를 지내는 것이 아니라,

냉정하게 시장의 유동성과 공급 상황을 직시하는 것입니다.

자산 격차가 더 벌어지기 전에, 나에게 맞는 투자 전략과 자산 방어 계획을 철저히 세워야 할 2026년이 아닐까 생각합니다.

📍 함께 보면 좋은 글