스트레스 DSR 3단계 시행시기, 적용기준, 대출한도 얼마나 낮아지나?
이번 글에서는 스트레스 DSR 3단계 관련 내용에 대해 살펴보려고 합니다.
스트레스 DSR 3단계는 2025년 7월 시행을 앞두고 있는데요. 이에 따라 기존보다 훨씬 엄격한 대출 규제가 이루어질 것으로 전망이 됩니다.
대출 심사 시 금리가 상승했을 때의 부담까지 고려하여 개인의 상환 능력을 판단하기 때문에 대출 한도가 줄어들게 될 수밖에 없는데요.
최근 들어 부동산 시장 상황과 맞물려 여러 가지 변수들이 나타나고 있는 만큼, 이번 스트레스 DSR 3단계의 도입 시기에 대해 미리 준비해야 할 부분이 많다는 생각이 듭니다.
그럼 지금부터 스트레스 DSR 뜻부터 3단계 시행에 따라 달라지는 것들(대출 한도), 그리고 시행 전 꼭 준비해야 할 사항들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
스트레스 DSR 뜻
먼저 대출 쪽 용어에 익숙하지 않으신 분들을 위해 스트레스 DSR이 무엇인지부터 알아보도록 하겠습니다.
DSR은 ‘총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)’의 약자로, 개인이 보유하고 있거나 향후 이용할 대출의 연간 원리금 상환액이 연간 소득 대비 어느 정도 비율을 차지하는지를 나타내는 지표입니다.
쉽게 말해 대출을 모두 갚으려면 1년 동안 내가 버는 돈에서 얼마나 부담을 해야 하는지?를 산출하는 거라고 보시면 되는데요.
스트레스 DSR은 여기서 한 발 더 나아가 “금리가 상승한다면 대출자의 상환 부담이 과도해지지 않을까?”라는 점을 염두에 두고 심사를 강화한 제도라고 보시면 됩니다.
즉, 현재 금리에 ‘스트레스 금리’라고 불리는 가산 금리를 추가로 반영해 미래 금리 인상 가능성까지 고려한 뒤 대출 심사를 하는 겁니다.
지난해부터 단계적으로 스트레스 DSR 제도를 도입하고 있는데요.
1단계, 2단계는 이미 시행 중이고 스트레스 DSR 3단계 시행 시기는 2025년 7월으로 예정이 되어 있습니다.
스트레스 DSR 3단계 시행 후 달라지는 것들
그렇다면 이번에 시행되는 3단계에는 어떤 변화가 있을까요? 크게 세 가지로 나누어 살펴보도록 하겠습니다.
1) 스트레스 금리 100% 반영
기존 1, 2단계에서는 스트레스 금리의 25%, 50%만 적용했어요.
그런데 이제 3단계가 시행되면 스트레스 금리를 전부(100%) 적용하게 됩니다. 결과적으로 대출 가능한 금액이 더욱 줄어들 수밖에 없게 없습니다.
참고로 스트레스 금리는 매년 6월과 12월에 은행연합회를 통해 고시가 되며, 올해 상반기 기준 0.75%입니다.
3단계 시행 시점부터는 1.5%로 상향 조정될 예정입니다.
2) 적용 대상 확대
3단계 시행 시 적용 범위도 더욱 넓어지게 되는데요.
2단계에서는 주담대+신용대출(2금융권은 주담대)만 적용되었으나 이제 신용대출, 전세자금대출, 후순위담보대출 등 기타 대출까지 모두 적용 대상이 됩니다.
전세자금 등 생활 속에서 꼭 필요한 대출까지 적용이 되니 서민과 청년층에게는 부담이 커질 수밖에 없을 듯 합니다.
단계별 내용을 정리하면 아래와 같아요.
| 구분 | 1단계 | 2단계 | 3단계 |
|---|---|---|---|
| 시행 시기 | (기존) 2024.2월 ~ 2024.6월 (변경) 2024.2월 ~ 2024.8월 | (기존) 2024.7월 (변경) 2024.9월 | (기존) 2025년 초 (변경) 2025.7월 |
| 적용 대상 (은행권) | 주택담보대출 | 주담대 + 신용대출 | 주담대 + 신용대출 + 기타대출 |
| 적용 대상 (2금융권) | – | 주택담보대출 | 주담대 + 신용대출 + 기타대출 |
| 스트레스 금리 | 기본 스트레스 금리의 25% 적용 | 기본 스트레스 금리의 50% 적용 | 기본 스트레스 금리의 100% 적용 |
대출한도 얼마나 줄어드나?
이번 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 실제 대출 한도는 얼마나 줄어들까요? 구체적인 예시를 들어볼게요.
연봉 5,000만 원 정도인 사람이 30년 만기로 변동금리 주택담보ㅌ대출을 받는다고 가정했을 때,
⇒ 2단계에서는 3억 200만 원가량 대출이 가능
⇒ 3단계가 시작되면 2억 7,800만 원 정도로 한도 줄어듬.
⇒ 약 2400만원 정도 한도가 줄어들게 되는 셈.
느끼기에 따라 얼마 차이가 안 난다고 생각하시는 분들도 있지만, 실제 집을 매수하거나 다른 자금을 운용할 때에는 이 액수가 굉장히 크게 다가올 수밖에 없습니다.
연봉 1억 원인 경우에는 어떨까요?
3단계 시행 전엔 최대 6억 5,800만 원 정도까지 대출이 가능했습니다.
하지만 3단계가 적용된 후에는 약 5억 5,600만 원 수준으로 1억 원 가까이 줄어들게 되는데요.
연봉이 높아질수록 줄어드는 한도 금액이 크기 때문에 감소폭이 더 크게 체감될 듯 합니다.
부동산 시장에 미치는 영향은?
3단계 시행 직전에 ‘막차’를 타려는 수요가 몰릴 가능성이 크다는 지적이 많습니다.
실제로 2단계가 시작되기 전, 가계 대출이 한 달 새 약 9조 원 이상 급증한 사례가 있는데요.
3단계가 도입되면 대출 규모가 크게 제한될 것이 뻔하기에, 조금이라도 더 유리한 조건으로 자금을 마련하려는 움직임이 나타날 수밖에 없을 듯 합니다.
따라서 2025년 7월 이전에 주택 매수를 고려하신다면, 미리 대출을 알아보거나 필요한 자금을 마련해 두는 것이 상대적으로 유리할 것이라는 전망이 많습니다.
특히 금융당국이 작년까지는 ‘연간’ 기준으로 대출 총량을 관리해 왔으나 올해부터는 월별과 분기별로 대출 한도를 관리하기로 방침을 변경했다고 하네요.
(즉 월별 한도만 초과해도 대출이 안 나올 수 있다는 이야기..ㄷㄷ)
대출 총량 관리가 더 엄격해지는 만큼 집을 살 거라면 미리 움직여 대출을 받아두는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 듯 합니다.
지금까지 스트레스 DSR 3단계 시행 관련 내용을 살펴보았습니다.
스트레스 금리가 100% 반영되고 주택담보대출과 신용대출뿐 아니라 전세자금대출, 생활자금대출 등 기타 대출까지 폭넓게 적용되는 등 전반적인 대출 문턱이 올라간다고 볼 수 있을 것 같네요.
내 집 마련이나 투자 목적 등으로 대출을 고려하고 계신 분들이라면 미리미리 움직이시는 게 좋을 듯 합니다.
오늘 내용은 여기까지입니다. 읽어주셔서 감사합니다. 🙂
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