오피스텔 세금 정리 (주거용과 업무용에 따른 세금 차이)
이번 글에서는 오피스텔 세금 관련 내용을 정리해보려고 합니다.
최근 집값 상승으로 인해 대체 주거 공간으로, 또는 안정적인 임대수익을 위한 투자 상품으로 오피스텔을 찾는 분들이 많아졌는데요.
주거용과 업무용으로 모두 활용 가능한 특성 때문에 세금 역시 꽤나 복잡한 편입니다.
오피스텔 매수 전에 세금에 대해 미리 제대로 알고 접근을 하시는 게 무엇보다 중요하다는 생각이 드는데요.
지금부터 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양한 측면에서 오피스텔 세금 정리를 해 보도록 하겠습니다.
오피스텔 세금, 취득세
오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 주거용과 업무용 구분 없이 취득 시 취득세율 4.6%가 적용됩니다. 일반 주택보다 높은 세율인데요.
취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%를 모두 합한 세율입니다.
아파트 대신 비교적 저렴한 오피스텔을 구입했다가 높은 취득세에 놀라게 되는 경우도 많습니다.
참고로 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔의 경우, 추가 주택 취득 시 주택 수에 포함되게 되었습니다.
예를 들어 이미 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 조정대상지역 내 아파트를 추가로 구입한다면 2주택자로 분류되어 취득세가 8%까지 오를 수 있습니다.
3주택자라면 무려 12%의 중과세율이 적용될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
주거용 vs 업무용 오피스텔, 재산세 차이는?
재산세는 오피스텔의 사용 용도에 따라 크게 달라집니다. 지방자치단체에서는 일반적으로 전입신고가 되어 있으면 주거용으로, 그렇지 않으면 업무용으로 판단하여 재산세를 부과하게 되는데요.
주거용 오피스텔은 공시가격에 공정시장가액 비율 60%를 적용하여 재산세를 계산합니다.
반면 업무용은 공시가격의 70%를 적용하고 세율도 약간 더 높습니다.
그렇다 보니 업무용이 주거용보다 재산세 부담이 더 큰 경우가 많다고 볼 수 있어요.
만약 오피스텔을 실제로 주거 목적으로 사용하고 있다면 관할 구청에 재산세 과세대상 변동신고를 통해 주택분 재산세율을 적용받는 것이 세금 부담을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.
다만 주택분으로 신고할 경우 다른 세금에도 영향을 미친다는 점도 함께 고려해야 합니다. 주택분으로 인정받으면 종합부동산세는 불리해질 수 있기 때문입니다.
오피스텔 세금, 종합부동산세(종부세)
종합부동산세는 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔에 대한 취급이 완전히 다릅니다.
주거용 오피스텔로 재산세가 부과되고 있다면 해당 오피스텔의 공시가격은 다른 주택의 공시가격과 합산되어 종부세 과세 여부가 결정되게 됩니다.
단독명의로 된 주택의 경우 공시가격 합계 12억원, 공동명의인 경우 인당 9억원까지는 종부세가 면제되지만 해당 금액을 초과하게 되면 종부세가 발생하게 됩니다.
반면 업무용 오피스텔은 종부세 과세 대상에서 제외되는데요.
이미 여러 주택을 보유하고 있어 종부세 부담이 큰 다주택자라면 오피스텔을 업무용으로 분류받는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있습니다.
오피스텔 세금, 임대 시 종합소득세는?
주거용 오피스텔을 임대하여 수익을 얻는 경우, 해당 임대소득에 대한 세금은 종합소득세로 과세됩니다. 과세 방식은 보유 주택 수와 임대 수입 규모에 따라 달라지는데요.
✔️ 부부합산 1주택 보유 시
만약 부부 합산 1주택을 보유하고 있으며 해당 주택의 기준시가가 12억 원 이하인 경우에는 월세 수입에 대해 소득세가 부과되지 않습니다.
✔️ 부부합산 2주택 이상 보유 시
2주택 이상을 보유하고 있다면 월세 수입에 대해 소득세가 부과되는데요.
연간 주택임대소득이 2,000만 원 이하인 경우, 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있습니다.
분리과세는 임대소득에 대해 14%의 단일 세율로 과세되며 다른 소득과 합산되지 않는 반면, 종합과세는 임대소득이 다른 소득과 합산되어 6%~45%의 누진 세율로 과세됩니다.
다른 소득이 있다면 보통 분리과세가 유리한 경우가 많습니다.
양도소득세
오피스텔을 매도할 때 가장 주의해야 할 점은 양도소득세가 아닐까 싶은데요. 특히 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되기 때문에 다주택자에 대한 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.
오피스텔이 사무실 형태이더라도 실제 주거로 사용하거나 전입이 되어 있다면 주택 수에 포함된다는 점을 유의해야 합니다.
심지어 오피스텔이 공실 상태라도 주거용으로 사용할 수 있는 구조라면 주택으로 간주될 수 있다고 합니다.
그리고 재산세가 업무용으로 부과되고 있다고 하더라도 주거용으로 사용되고 있다면 주택 수에 포함될 수 있습니다.
만약 오피스텔 포함 3주택자일 경우 양도세 중과를 피하려면 매도 순서를 잘 정하셔야 합니다.
시세차익이 작은 오피스텔부터 처분하고, 시세차익이 큰 아파트 등은 나중에 매도하는 것이 양도세 부담을 줄이는 방법이 될 수 있습니다.
지금까지 오피스텔 세금 정리를 해 보았는데요.
요즘처럼 월세화가 가속화되는 시대에 오피스텔은 임대수익을 위한 좋은 투자 대상이 될 수 있습니다. 또한 아파트 가격 상승으로 인해 실거주 목적으로도 인기가 높아지고 있는데요.
다만 투자 전 세금 구조가 어떻게 되어있는지 미리 잘 파악하시는 것 또한 매우 중요하다는 생각이 듭니다.
본인의 상황에 맞는 최선의 선택을 하시면 좋을 것 같네요.
오늘 내용은 여기서 마무리하도록 하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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