이번 글에서는 양도소득세 계산기 사용하여 계산하는 방법과, 양도소득세 세율, 양도소득세 비과세 요건 등에 대해 정리해보려고 해요.
아파트나 주택을 매매할 계획이 있으시다면 반드시 알아두셔야 할 내용이 아닐까 싶은데요.
주택 매매 전 미리 계산해보시고 비과세 요건 충족 여부 등을 잘 따져보시는 게 좋습니다.
그럼 지금부터 양도소득세 세율, 양도소득세 비과세 요건, 그리고 양도소득세 계산기 사용해 직접 계산해보는 방법까지 하나씩 알아보도록 할게요.
양도소득세란?
먼저 양도소득세란 무엇인지에 대해 살펴보도록 할게요.
양도소득세는 주택이나 아파트와 같은 재산을 다른 사람에게 양도했을 때, 그 차익에 대해 부과되는 세금을 의미해요.
흔히 생각하는 아파트나 주택 이외에도 분양권, 조합원 입주권, 토지 등이 전부 양도소득세 부과 대상이 됩니다.
직접 신고해야 하나?
양도소득세는 나라에서 알아서 부과하는 게 아니라, 직접 신고를 하고 세금까지 납부를 해야 합니다.
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부를 하셔야 해요.
만약 이 기간 내에 신고 및 납부를 마치지 않으면 가산세가 부과되기 때문에, 일정을 잘 체크하셔서 제때 납부를 마치셔야 합니다.
양도소득세 세율 (2023년 기준)
양도소득세 계산은 양도소득세 계산기를 통해 어렵지 않게 미리 계산해보실 수 있는데요.
그렇다 하더라도 기본적인 양도소득세 세율에 대해 숙지를 해 두시면 좋습니다.
양도소득세 세율은 ‘과세표준’에 대해 적용하게 되는데요, 과세표준이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제액을 전부 차감한 뒤의 금액을 의미합니다.
2023년 기준 양도소득세 세율 기준표는 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1400만원 이하 | 6% | – |
| 1400만원 초과 5000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5000만원 초과 8800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8800만원 초과 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
참고로 연 1회 인별 기본공제 금액은 250만원이 적용됩니다.
또한 보유기간 1년 미만 주택을 양도할 경우, 기본세율 70%를 적용했을 때의 금액이 더 크다면, 위 세율이 아닌 기본세율 70%를 적용하게 됩니다.
(내야 하는 세금이 엄청 높아진다고 생각하시면 됩니다.)
2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 소재 주택을 파는 경우에는 중과세율(기본세율+20~30%)도 함께 적용됩니다. 양도소득세 중과세에 대해서는 기회가 되면 나중에 다시 포스팅하도록 할게요.
양도소득세 비과세 되는 경우?
1가구 1주택인 경우에는 일정 조건을 만족하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 양도소득세 비과세 요건을 정리해보면 아래와 같아요.
- 1가구 1주택이어야 함 (일시적 1가구 2주택 포함)
- 2년 이상 보유 후 매매해야 함
- 조정대상지역일 경우, 2년 실거주 요건까지 충족해야 합니다.
- 실거래가액이 12억원 이하여야 합니다.
주택 매도 시에는 양도소득세 비과세 요건을 충족하도록 전략을 잘 짜는 것이 중요합니다. 계산해보시면 아시겠지만 양도소득세를 일단 내게 되면 그 금액이 만만치 않기 때문이이에요.
양도소득세 계산기 사용 방법
그렇다면 양도소득세 계산기를 이용해 양도소득세 계산을 하는 예시를 보여드리도록 할게요.
양도소득세 계산기는 많은 분들이 이용하시는 부동산계산기닷컴(부동산계산기.com)에서 이용하실 수 있어요.
본인이 1주택자이며, 비조정대상지역에서 3억에 매입한 아파트를 5억에 매도해 2억원의 차익을 봤다고 가정해보겠습니다.
아파트를 매매했으므로 [주택]을 선택하시고, [1주택자]를 선택합니다.
그 아래 부분은 해당되는 내용에만 체크를 하시면 됩니다. 참고로 기본공제는 1년에 1회까지만 가능하므로, 올해 이미 공제를 받으셨다면 체크를 반드시 해제해 주셔야 해요.
그리고 취득가액, 양도가액, 필요경비, 취득일자, 양도일자를 차례로 입력한 뒤 [양도소득세 계산] 버튼을 눌러줍니다.
2023.1.1에 매수, 2023.9.1에 매도했다고 가정하고 입력해 보았습니다. 아래와 같이 계산되는 걸 볼 수 있어요.
양도차익은 2억 원, 보유기간은 8개월, 기본공제가 적용된 과세표준은 1억 9천 750만원이라고 자동 계산되네요.
1년 미만 보유했기 때문에 세율은 기본세율 70%로 적용되며, 양도소득세는 138,250,000원, 지방소득세는 13,825,000원, 최종적으로 납부해야 할 금액은 152,075,000원으로 계산되는 걸 볼 수 있습니다.
만약 1년 이상 보유하여 기본세율이 적용되었다면 양도소득세가 5천 5백 11만원이 되었을텐데, 1년 미만 보유로 기본세율이 적용되어 내야 할 세금이 2배 이상으로 늘어났네요.
이렇듯 보유 기간에 따라서도 내야 할 세금이 많이 달라지기 때문에, 본인의 주택 보유 기간 역시 잘 따져보시기 바랍니다.
지금까지 양도소득세 세율, 양도소득세 비과세 요건, 그리고 양도소득세 계산기 사용해 직접 계산해보는 방법까지 알아보았습니다.
얼마만큼의 양도 차익을 보았는지도 중요하지만, 주택 보유 기간에 따라 세금이 어마어마하게 차이가 날 수 있다는 점 잘 기억해두시면 좋을 것 같네요.