부동산 투자 전 필수 확인! 토지거래허가구역 뜻 최신 규제 지역 정리

부동산 투자 전 필수 확인! 토지거래허가구역 뜻 최신 규제 지역 정리

최근 정부의 강력한 부동산 안정화 대책이 하나둘 발표되고 있습니다.

특히 서울 전역과 경기도 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 내 집 마련을 준비하시거나 투자를 고려하는 분들의 고민이 깊어졌을 듯 한데요.

이번 글에서는 토지거래허가구역이 정확히 무엇인지, 왜 지정하는지, 그리고 현재 어떤 지역이 해당되는지에 대해 최신 정보를 바탕으로 정리해보려고 합니다.

지금부터 하나씩 살펴보도록 할게요.

토지거래허가구역 뜻?

토지거래허가구역이란 말 그대로 토지(땅)를 거래할 때 관할 지방자치단체장(시장, 군수, 구청장)의 허가를 받아야 하는 지역을 의미합니다.

해당 제도는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거를 두고 있는데요.

국토교통부장관이나 시·도지사가 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(땅 가격)가 급격히 상승하는 지역, 또는 그럴 우려가 있는 지역을 대상으로 최대 5년 이내의 기간을 정해 지정할 수 있습니다.

허가구역으로 지정될 경우 해당 구역 내에서 법에서 정한 일정 면적을 초과하는 토지를 거래할 때는 반드시 허가를 받아야 하며,

허가를 받지 않고 체결한 계약은 법적으로 무효가 될 뿐만 아니라 법적 처벌까지 받을 수 있게 됩니다.

토지거래허가구역의 규제가 강력하다고 느껴지는 가장 큰 이유는 바로 실거주 의무 때문일 텐데요.

특히 주택(아파트) 거래에 이 규제가 적용되면서 시장에 미치는 파급력이 커졌습니다.

주거용 토지(주택)를 거래하여 허가를 받기 위해서는 해당 주택에 대해 2년 동안 자기 거주용으로 이용하겠다는 계획을 소명해야만 합니다.

이는 매수자가 주택을 매입한 후 전세를 놓는 행위(갭투자)를 원칙적으로 금지하겠다는 뜻과 같아요.

즉 당장 내가 들어가 살 집이 아니라면 매수가 어렵게 만든 것이죠.

이로 인해 단기 시세차익을 노리는 투기성 자금 유입이 크게 줄어들어 부동산 시장의 과열을 진정시키는 효과를 기대하고 있습니다.

토지거래허가구역이라고 해서 모든 면적의 거래가 규제되는 것은 아닙니다. 용도지역별로 허가를 받아야 하는 기준 면적이 정해져 있으며, 이 면적을 초과하는 경우에만 허가 대상이 됩니다.

최근 규제지역으로 지정된 지역의 아파트 거래 시에는 대지지분이 기준 면적(주거지역 60㎡)을 초과하는 경우가 대부분이라 사실상 거의 모든 아파트가 허가 대상이 된다고 보시면 됩니다.

특히 이번 대책에서는 아파트 외에도 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 규제 대상에 포함하여 규제의 사각지대를 최소화하려고 노력했다고 하네요.

상가나 오피스텔 등 비주택 시설은 원칙적으로는 토지거래허가 대상에서 제외되나 대지지분 면적에 따라 별도의 허가를 받아야 할 수도 있으니 반드시 확인이 필요합니다.

최근(10월 15일) 발표된 정부 대책에 따라 서울 전역과 경기도 남부권 주요 지역 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이게 되었습니다.

이들 지역은 투기과열지구 및 조정대상지역으로도 동시에 지정되어 3중 규제를 적용받는 초강력 규제지역이 되었다는 점이 핵심인데요. 구체적인 지역은 아래와 같습니다.

✅ 서울특별시
25개 구 전역

✅ 경기도 주요 지역 (12곳)
과천시, 광명시, 의왕시, 하남시, 수원시 (영통구, 장안구, 팔달구), 성남시 (분당구, 수정구, 중원구), 안양시 동안구, 용인시 수지구

👉 이들 지역에서 주택을 매매할 때에는 2년 실거주 의무가 부과되기 때문에 내 집 마련이 목적이 아닌 투자 수요는 사실상 접근이 어려워졌다고 보셔도 무방합니다.

토지거래허가를 받으려면 매도자와 매수자가 공동으로 관할 시·군·구청장에게 토지거래계약 허가 신청서와 함께 토지이용계획서, 자금조달계획서 등을 제출해야 합니다.

단순히 서류만 제출하는 것이 아니라 허가받은 목적대로 토지를 이용할 계획과 능력이 있는지, 그리고 자금 출처는 명확한지 등을 소명해야 해요.

만약 허가를 받지 않고 토지 거래 계약을 체결하거나 허가받은 목적대로 2년간 이용하지 않을 경우 계약은 무효가 되는데요.

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 벌금 또는 징역과 같은 형사처벌을 받거나 토지 취득가액의 일정 비율에 해당하는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

규제가 매우 엄격하므로 거래 전 반드시 전문가와 상담하고 절차를 준수하는 것이 중요합니다.

오늘은 토지거래허가구역 뜻부터 최신 규제 현황까지 자세히 알아보았습니다.

부동산 시장의 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 정부의 강력한 의지가 담겨있으나 부작용이 우려된다는 의견들도 많더라고요.

어쨌든 내용을 잘 알아두셨다가 급변하는 부동산 시장 상황 속에서 현명한 의사결정을 내리시길 바랍니다.

오늘 내용은 여기까지입니다. 읽어주셔서 감사합니다.

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