오늘은 ‘계약 만기 전 이사 중개수수료’에 대해 정리해 드리려고 합니다.
새 집으로 이사를 간다는 설렘도 잠시,
“아직 계약 기간이 남았는데 복비(중개수수료)는 내가 내야 하나, 집주인이 내야 하나?”라는 고민에 빠지신 적 있으신가요?
특히 집주인이 “계약 기간 안 지켰으니 세입자가 내고 나가라”고 통보하면 당황스럽기 그지없습니다.
하지만 이게 상황에 따라, 그리고 계약의 형태에 따라 돈을 내야 하는 사람이 완전히 달라지는데요.
지금부터 억울하게 내 돈 쓰지 않도록, 케이스별로 확실하게 정리해 드리겠습니다.
2년 계약 기간을 못 채우고 나갈 때 (최초 계약)
가장 흔한 경우죠. 전세든 월세든 보통 2년 계약을 맺고 들어옵니다.
그런데 갑작스러운 지방 발령이나 결혼, 혹은 더 좋은 집을 발견해서 계약 기간 도중에 이사를 가야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면, 관행적으로 ‘세입자’가 부담합니다.
원칙적으로 임대차 계약은 약속된 기간을 지켜야 할 의무가 있습니다.
집주인 입장에서는 “2년 동안 살기로 했으니 끝까지 사세요”라고 주장해도 법적으로 아무런 문제가 없죠.
하지만 현실에서는 세입자의 사정을 봐줘서 중도 퇴실을 ‘허락’해주는 대신,
“다음 세입자를 구해주고, 그 과정에서 발생하는 중개수수료도 세입자가 부담해라”라고 협의하는 것이 일반적인 관행입니다.
이건 법률로 딱 정해진 규정이라기보다는,
계약을 중도에 해지하기 위해 서로 협의하는 과정에서 생겨난 일종의 ‘위약금’ 성격으로 이해하시면 빠릅니다.
묵시적 갱신 상태에서 이사할 때
많은 분들이 헷갈려하시고, 또 집주인과 분쟁이 가장 많이 발생하는 부분입니다.
2년 만기가 지났는데 집주인도 나가라는 말이 없고,
세입자도 나간다는 말 없이 그냥 지나가서 계약이 자동 연장된 경우를 ‘묵시적 갱신’이라고 하죠.
이때는 상황이 완전히 역전됩니다. 원칙적으로 ‘집주 인’이 부담해야 합니다.
묵시적 갱신 상태에서는 세입자에게 강력한 ‘해지권’이 생깁니다.
세입자는 언제든지 “저 이사 갈래요”라고 해지 통보를 할 수 있고, 통보한 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하여 계약이 정상적으로 종료됩니다.
즉, 3개월 뒤에는 정상적으로 계약이 끝나는 것이므로, 새로운 세입자를 구하는 중개수수료는 당연히 집주인이 내야 하는 것이죠.
💡Tip
“저 당장 다음 달에 나갈래요”
3개월을 기다리지 못하고 급하게 나가야 한다면?
이때는 집주인과 협의해서 세입자가 수수료를 부담하는 조건으로 합의할 수도 있습니다.
하지만 3개월을 채우고 나간다면?
당당하게 집주인에게 내라고 하셔도 됩니다.
실제 국토교통부 유권해석과 판례를 찾아봐도,
묵시적 갱신 중 임차인이 계약 해지를 통보하고 3개월이 지나면,
새로운 임대차 계약의 중개수수료는 임대인(집주인)이 부담하는 것이 원칙이라고 보고 있습니다.
계약갱신요구권’을 사용한 경우
“저는 묵시적 갱신은 아니고, 2년 더 살겠다고 ‘갱신요구권’을 썼는데요?
이 경우도 묵시적 갱신과 동일합니다.
계약갱신요구권을 사용해서 계약이 연장되었다 하더라도,
세입자는 무조건 2년을 다 채워 살아야 하는 의무가 없습니다.
묵시적 갱신 때와 마찬가지로 언제든지 해지 통보를 할 수 있고, 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
따라서 갱신요구권 사용 후 중간에 나가게 되더라도,
3개월의 기간만 지킨다면 중개수수료는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다.
많은 집주인분들이 “갱신요구권 써서 2년 더 산다고 했으니, 중간에 나가면 복비는 세입자가 내야지!”라고 오해하시는데요.
법적으로는 세입자의 손을 들어주고 있다는 점, 꼭 기억하시길 바랍니다.
재계약(새 계약)서를 쓴 경우
이 부분이 가장 주의하셔야 할 내용입니다.
묵시적 갱신도 아니고, 갱신요구권 사용도 아니고, “우리 조건 바꿔서 새로 계약서 씁시다” 하고 합의하여 새로운 계약(재계약)을 체결한 경우입니다.
이때는 최초 계약과 동일하게 취급됩니다.
즉, 정해진 계약 기간을 반드시 지켜야 하며, 세입자 마음대로 중도 퇴실할 권리가 없습니다.
따라서 이 상황에서 만기 전에 이사를 가야 한다면?
집주인이 허락해줘야만 나갈 수 있고, 중개수수료도 세입자가 부담해야 하는 경우가 일반적입니다.
중개수수료, 대체 얼마가 나오나요?
마지막으로 “그래서 복비가 얼만데?” 궁금하신 분들을 위해 수수료 계산법도 살짝 짚어드릴게요.
중개수수료는 단순히 “몇 퍼센트”로만 계산되는 게 아닙니다.
[거래금액 × 상한요율]로 계산하되,
[한도액]이 있다면 그 금액을 넘을 수 없습니다.
[주택 임대차 중개보수 상한요율표]
| 거래금액 구간 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
예를 들어 전세 9천만 원짜리 집이라면?
90,000,000원 × 0.4% = 360,000원이지만,
한도액이 30만 원이므로 30만 원까지만 내면 됩니다.
오피스텔이나 상가는 주택과 기준이 다르니 꼭 별도의 요율표를 확인하셔야 합니다.
“왜 이렇게 많이 나왔지?” 싶을 땐 한도액 적용이 제대로 됐는지 꼭 체크해 보세요!
마치며
계약 만기 전 이사, 상황에 따라 ‘누가 내느냐’가 이렇게나 달라집니다.
본인의 계약이 묵시적 갱신인지, 갱신요구권을 쓴 건지, 아니면 아예 재계약을 한 건지부터 차분히 따져보시는 게 돈을 아끼는 지름길입니다.
오늘 내용 잘 참고하셔서 이사 과정에서 불필요한 분쟁 없이 깔끔하게 마무리하시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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