가족 간 저가양도 취득세 개정! 2026년 세금 폭탄 피하려면 올해가 마지막 기회인 이유
최근 부동산 시장, 특히 세금 관련 이슈가 아주 뜨겁게 달아오르고 있습니다.
올해 6.27 대책과 10.15 부동산 대책 등으로 인해 많은 분이 자녀에게 자산을 이전을 고민하고 계신데요.
그중에서도 증여세 부담을 줄이기 위해 ‘가족 간 저가양도’ 방식을 택하는 분들이 정말 많았습니다.
하지만 이제 이 방법도 올해가 지나면 사실상 막히게 될지도 모릅니다. 2026년 1월 1일부터 시행되는 취득세 개정안 때문인데요.
오늘 포스팅에서는 내년부터 바뀌는 가족 간 부동산 거래 세금 문제와 왜 반드시 2025년 안에 마무리를 지어야 하는지 그 이유를 정리해 보려고 합니다.
자녀에게 아파트를 물려줄 계획이 있으신 분들이라면 끝까지 읽어보시길 바랍니다.
‘가족 간 저가양도’란 무엇?
본격적인 세금 이야기로 들어가기에 앞서 저가양도의 개념부터 살펴보도록 하겠습니다.
보통 부모가 자녀에게 집을 줄 때 가장 먼저 떠올리는 것은 ‘증여’입니다. 하지만 아시다시피 대한민국 증여세율은 굉장히 높은 편인데요.
그래서 많은 분이 우회로로 선택하는 것이 바로 ‘매매’ 형식을 빌린 이전입니다.
가족 간 저가양도란 말 그대로 시세보다 저렴한 가격으로 가족(주로 자녀)에게 부동산을 파는 것을 말합니다.
현행 세법상 시세의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액만큼 싸게 팔더라도 이를 정상적인 매매로 인정해 주는 구간이 있는 것인데요.
이렇게 되면 자녀는 시세보다 싸게 집을 사서 좋고, 부모는 증여세 대신 양도세를 내면 되니 전체적인 세금을 아끼는 방법으로 통했습니다.
2026년부터 달라지는 점
2026년 1월 1일부터 달라지는 내용이 있습니다.
지금까지 저가양도가 매력적이었던 가장 큰 이유 중 하나는 바로 취득세가 저렴했기 때문인데요.
현재 2025년까지는 가족 간에 거래를 하더라도 유상매매(돈을 주고 사고파는 것)로 인정받으면 주택 가액과 보유 수에 따라 1%에서 3% 수준의 기본 취득세율을 적용받을 수 있었습니다.
증여로 받을 때 내야 하는 취득세(3.5% ~ 12%)보다 훨씬 유리했죠.
하지만 개정되는 내용을 살펴보면 내년부터는 상황이 달라집니다.
2026년부터는 가족 등 특수관계인 간의 저가 거래에 대해 과세 당국이 칼을 빼 들 예정인데요.
실질적인 자산의 이동을 ‘매매’가 아닌 사실상의 ‘증여’로 간주하거나 취득세 과세표준을 실제 거래액이 아닌 ‘시가(매매사례가액)’로 강제 적용할 가능성이 매우 높아졌습니다.
더 무서운 것은 세율입니다.
기존의 1~3% 수준이었던 취득세가 내년부터는 다주택자 중과나 증여 취득세율이 적용되어 최대 12%까지 치솟을 수 있다는 점입니다.
세금 차이, 실제로 계산해보면 얼마나 날까?
만약 시세 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 저가양도로 넘긴다고 가정해 봅시다.
2025년인 올해 거래를 한다면 요건을 잘 맞췄을 때 약 7억 원 정도에 거래하면서 취득세는 1~3% 수준인 수천만 원 선에서 해결할 수 있습니다.
그런데 해를 넘겨 2026년에 똑같은 아파트를 거래한다고 칩시다. 개정된 법이 적용되어 취득세율이 12%가 된다면 어떻게 될까요?
취득세만 무려 1억 2천만 원 가까이 나올 수 있습니다.
단순히 해가 바뀌었을 뿐인데 앉은 자리에서 세금으로만 1억 원 가까운 생돈이 날아가는 셈입니다. 배보다 배꼽이 더 커지는 상황이 발생하는 것이죠.
따라서 저가양도의 가장 큰 메리트였던 취득세 절세 효과가 내년부터는 완전히 사라진다고 봐도 무방합니다.
지금 당장 서둘러야 하는 이유
부동산 거래를 해보신 분들은 아시겠지만 아파트 매매는 오늘 마음먹었다고 내일 당장 끝나는 게 아닙니다.
특히 가족 간 거래는 국세청의 타깃이 되기 쉽기 때문에 일반 매매보다 훨씬 더 꼼꼼하게 준비해야 합니다.
자녀가 집을 살 자금 출처(소명 자료)를 확실히 준비해야 하고, 매매 계약서 작성, 실거래가 신고, 그리고 마지막으로 등기 이전까지 마쳐야 비로소 거래가 끝납니다.
이 모든 과정을 안정적으로 처리하려면 최소 한 달 이상의 시간이 필요합니다.
지금 이 글을 적는 시점인 12월 초 기준으로 2025년이 불과 한 달 남짓 남은 상황입니다.
12월 말까지 잔금을 치르고 등기 접수를 해야만 올해 기준의 세법을 적용받을 수 있습니다.
자칫하다가 서류 미비나 자금 이체 문제로 해를 넘기게 되면 앞서 말씀드린 세금 폭탄을 고스란히 맞게 될 수도 있습니다. 시간이 정말 금인 상황입니다.
저가양도 시 주의사항
저가양도가 절세에 유리한 것은 맞지만 무턱대고 진행했다가는 오히려 역풍을 맞을 수 있습니다.
가장 중요한 것은 ‘자금 출처 소명‘입니다.
자녀가 부모님께 드리는 매매 대금이 본인의 소득으로 모은 돈이거나 적법하게 대출받은 돈이라는 것을 명확히 증명해야 합니다.
단순히 통장으로 돈만 오고 갔다고 해서 끝나는 게 아니라 그 돈의 꼬리표가 확실해야 한다는 뜻이죠.
또한 시세와의 차액이 3억 원 또는 30%를 넘어가게 되면 그 초과분에 대해서는 증여세가 과세될 수 있고, 부모님 입장에서는 양도세 계산 시 시가로 계산되는 불이익(부당행위계산부인)을 받을 수도 있습니다.
따라서 남들이 하니까 나도 해야지 라는 생각보다는 현재 우리 가족의 자산 상황과 자녀의 소득 수준, 그리고 보유 주택 수 등을 종합적으로 고려하는 것이 좋습니다.
2026년 개정안 시행이 코앞으로 다가온 만큼 세무 전문가와 상담하여 올해 안에 등기를 칠 것인지를 빠르게 결정하시는 것이 현명할 듯 합니다.
마무리하며
오늘은 2026년부터 달라지는 가족 간 저가양도 취득세 이슈에 대해 정리해 드렸습니다.
부동산 정책과 세법은 아는 만큼 돈이 보이고, 모르면 내 돈이 나가게 되는데요.
특히 이번 취득세 개정은 유예기간 없이 내년 1월 1일부터 바로 적용될 가능성이 큰 만큼 빠른 결정이 필요합니다.
자녀에게 자산 이전을 계획하셨던 부모님들, 혹은 부모님께 집을 매수할 계획이었던 자녀분들은 이번 주말이라도 가족 회의를 통해 방향을 잡으시길 추천해 드립니다.
올해가 가기 전 소중한 자산을 지키는 현명한 선택 하시길 바랍니다. 감사합니다.
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