가로주택정비사업 뜻 조건 알아보기 (대략적인 진행 절차)
이번 글에서는 가로주택정비사업 뜻, 조건에 대해 알아보려고 합니다.
가로주택정비사업은 대규모 재개발이나 재건축과는 달리 기존 동네의 정체성을 유지하면서도 주거환경을 개선할 수 있는 정비사업인데요.
조건 및 절차에 대해 쉽게 이해할 수 있도록 최대한 풀어서 설명해드리도록 하겠습니다.
가로주택정비사업 뜻
가로주택정비사업은 노후하고 불량한 건축물들이 밀집해 있는 가로구역에서 기존의 도로망을 그대로 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 정비사업을 뜻합니다.
가장 큰 특징은 대규모 철거와 재건축을 진행하는 기존 정비사업과는 달리 동네의 기본적인 틀과 가로망을 보존한다는 점이에요.
전통적인 재개발 사업이 대규모 부지를 통째로 밀어버리고 새로 조성하는 방식이라면, 가로주택정비사업은 마치 퍼즐 조각을 하나씩 교체하듯 기존 동네의 모습을 최대한 살리면서 낡은 집들만 새롭게 바꾸는 방식이라고 이해하시면 됩니다.
이러한 접근 방식 덕분에 사업 절차가 상당히 간소화되어 있고 사업 기간도 기존 정비사업에 비해 훨씬 짧은 편이죠.
법적 근거는 주로 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 기반하고 있으며, 필요에 따라 「도시 및 주거환경정비법」의 일부 규정도 준용하고 있습니다.
가로주택정비사업 조건 (대상지역)
가로주택정비사업을 시행할 수 있는 대상지역에는 일정한 기준을 충족해야 합니다.
✔️ 가로구역
먼저 가장 기본적인 조건인 가로구역 요건을 살펴보면 사업 대상지는 반드시 도시계획도로 또는 폭 6미터 이상의 도로로 둘러싸인 일단의 지역이어야 합니다.
👉 해당 지역 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 예정도로에 접해 있는 경우에는 이러한 시설들도 도로로 간주합니다.
또한 가로구역 내부에는 폭 4미터를 초과하는 도시계획도로가 통과하지 않아야 한다는 조건도 있습니다.
✔️ 면적
원칙적으로는 10,000제곱미터 미만이어야 하지만, 아래와 같은 경우에는 20,000제곱미터 미만까지도 가능합니다.
- 소규모주택정비 관리계획이 승인·고시된 지역
- 공공기관(LH, 지방공사 등)이 참여하거나 공공임대주택을 일정 비율 이상 건설하는 등 공공성 요건을 충족하는 경우 (세부 비율은 관련 법규 및 지자체 조례 확인 필요)
✔️ 건축물
사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상이 노후·불량 건축물이어야 합니다.
✔️ 기존 주택 수
단독주택만 있는 경우에는 10호 이상, 공동주택만 있는 경우에는 20세대 이상이어야 하며, 단독주택과 공동주택이 함께 있는 경우에는 합쳐서 20채 이상이어야 합니다.
다만 단독주택이 10호 미만인 경우에는 공동주택이 반드시 20세대 이상이어야 합니다.
가로주택정비사업 조건 (주민 동의 요건)
가로주택정비사업에서 가장 핵심적인 부분 중 하나가 바로 주민 동의 요건인데요.
조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 80% 이상의 및 토지면적 2/3이상 동의 동의를 얻어야 합니다.
[참고]’토지등소유자’란?
👉 정비사업 구역 안에 있는 토지 또는 건축물의 소유자를 말합니다.
사업시행구역 내에 공동주택이 있는 경우에는 각 동별로 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 하며,
공동주택 외의 건축물에 대해서는 해당 건축물이 위치한 전체 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지등소유자의 동의가 필요합니다.
위와 같은 요건들은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 제23조에 보면 자세하게 나와 있습니다.
참고로 토지등소유자가 20인 미만인 소규모 지역의 경우에는 조합 대신 주민합의체를 구성하여 사업을 시행할 수도 있는데요.
이때는 토지등소유자 전원의 동의가 필요하다는 점 유의하시길 바랍니다.
가로주택정비사업의 단계별 시행 절차 살펴보기
가로주택정비사업의 전체적인 절차는 크게 준비 단계, 시행 단계, 완료 단계로 나누어볼 수 있는데요. 각 단계별 시행 절차를 간단하게 살펴보도록 하겠습니다.
✔️ 준비 단계
먼저 준비 단계에서는 건축계획안 수립과 사업성 분석이 이루어지게 됩니다.
현재 대상지의 현황을 정확히 파악하고 어떤 방향으로 개발할 것인지에 대한 구체적인 계획을 세우게 되며 동시에 사업의 경제적 타당성도 면밀히 검토하여 실제로 진행 가능한 사업인지를 판단하게 되죠.
이후 본격적인 조합 설립 이전에 사업 추진을 위한 최소한의 조직으로 주민대표회를 구성하고, 앞서 설명한 동의 요건에 따라 조합설립 동의서를 징구하고 창립총회를 개최하게 됩니다. (조합 정관 승인, 임원 선출 등)
창립총회 이후에는 관할 지자체에 조합설립인가를 신청하여 인가를 받아야 합니다.
(앞서 이야기했듯이 20세대 미만인 소규모 지역의 경우에는 주민합의체 구성이 가능)
조합설립인가를 받은 후에는 조합 총회 의결을 통해 경쟁 입찰 방식으로 시공사를 선정하게 됩니다.
✔️ 시행 단계
건축심의를 신청하고, 그 결과를 반영하여 최종적인 건축계획을 확정하게 됩니다. 필요한 경우에는 통합심의를 거치기도 해요.
다음 단계는 사업시행계획인가인데요.
가로주택정비사업의 경우 사업시행계획인가 시 관리처분계획이 포함되게 됩니다.
(일반적인 정비사업에서는 별도로 진행해야 하는 관리처분계획 인가 절차가 통합되어 있어 시간과 비용을 절약할 수 있는 것입니다.)
사업시행계획서를 작성한 후 조합 총회 의결을 거쳐 관할 지자체에 인가를 신청하게 되는데요.
인가를 받으면 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 관계 서류를 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.
이후 조합원 분양 공고를 하고 조합원들의 분양 신청을 받는 과정을 거치게 됩니다.
✔️ 완료 단계
분양 신청 기간이 종료되면 조합원 이주와 기존 건축물 철거를 진행합니다.
철거 예정일 7일 전까지는 반드시 관할 지자체에 철거 신고를 해야 하며, 이후 건설업체가 공사에 착수하기 전 착공 신고를 하게 됩니다.
공사가 완료되면 관할 지자체에 준공인가를 신청하고 사용승인을 받습니다.
사용검사 이후 입주가 가능하며, 조합원들의 권리가액과 분양받은 주택의 가격 차액을 정산하는 이전고시 절차를 거치게 됩니다.
모든 절차가 완료되면 조합 해산 및 청산 절차를 진행하여 사업을 마무리하게 되죠.
오늘은 이렇게 가로주택정비사업 뜻, 조건에 대해 알아보고 대략적인 진행 절차에 대해서도 살펴보았습니다.
성공적인 사업 추진을 위해서는 초기 단계에서의 철저한 준비와 주민들 간의 충분한 협의가 무엇보다 중요할 것으로 보입니다.
앞으로 도시재생과 주거환경 개선에 대한 관심이 높아지면서 가로주택정비사업의 활용도는 더욱 증가하게 되지 않을까 싶네요.
오늘 내용은 여기서 마무리하도록 하겠습니다. 감사합니다.
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