입주권 분양권 차이 무엇일까? (뜻, 세금 관련 차이점 정리)

입주권 분양권 차이 무엇일까? (뜻, 세금 관련 차이점 정리)

이번 글에서는 입주권 분양권 차이에 대해 알아보려고 합니다.

입주권과 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리라는 점에서는 같지만, 엄밀히 따지면 둘은 다른 개념인데요.

취득세, 양도세, 보유세 등 세금 관련해서도 차이점이 존재합니다.

부동산 청약이나 매매 경험이 없는 분들에게는 다소 헷갈릴 수 있는 내용인데요.

그럼 지금부터 입주권 분양권 차이에 대해 최대한 알기 쉽게 풀어서 정리해보도록 하겠습니다.

분양권 뜻

아파트를 취득하기 위해서는 기존에 지어진 아파트를 매수하는 방법도 있지만, 새로 분양하는 아파트에 청약을 넣는 방법도 있습니다.

보통 시세보다 저렴하게 분양가가 책정되는 경우가 많기 때문에 입지가 좋은 곳에서는 엄청난 청약 경쟁률이 나타나기도 하는데요.

이렇게 청약을 넣어서 당첨이 되었을 경우 생기는 것이 바로 ’분양권‘ 입니다.

즉, 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리는 뜻하는 말이 바로 ’분양권‘이라고 보면 됩니다.

그렇다면 분양권이 아닌 ’입주권‘은 무엇을 의미할까요?

주택 재개발, 재건축 같은 말을 한번쯤 들어보셨을 텐데요. 노후화된 아파트를 다시 지어 새로운 아파트로 재탄생 시키는 사업이라고 보면 됩니다.

이렇게 기존 주택이 재개발, 재건축 되어 새롭게 지어지는 아파트에 입주할 수 있는 권리를 ’입주권‘이라고 합니다. 즉, 재건축 조합원들이 가지는 권리라고 할 수 있겠죠.

조금 더 정확히는 ‘관리처분계획 인가일’부터 기존 주택이 입주권으로 전환되게 됩니다.

아파트가 새롭게 지어지면서 기존 세대수보다 세대수가 늘어나는 경우, 잔여 세대에 대해서는 일반 분양을 하기도 하는데요.

이 일반 분양 물량을 분양받으신 분들이 갖는 권리는 ’분양권‘ 이 됩니다.

주택 수 포함 여부는 취득세나 양도세 결정 시 중요하게 작용하는데요.

분양권의 경우 과거에는 주택수에 포함되지 않았으나, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권부터는 주택수에 포함이 되게 되었습니다.

분양권이 있을 경우 1주택자가 되기 때문에 기본에 보유한 다른 주택이 있을 경우 취득세 중과나 양도세 비과세를 받을 수 없게 되죠.

입주권은 과거 취득세를 따질 때는 주택 수에 포함이 되지 않았었는데요. 지방세법 개정으로 2020년 8월 12일 이후부터는 주택 수에 포함이 되게 바뀌었습니다.

양도세 결정 시에는 기존대로 주택수에 포함이 되고요.

뭔가 복잡해 보이는데요. 어렵게 생각할 것 없이 현재는 입주권 분양권 모두 주택 수에 포함이 된다고 생각하시면 됩니다.

아파트가 다 지어지기 전 입주권이나 분양권 상태에서 매도를 하게 되는 경우가 있는데요.

이 경우 분양권은 양도세 비과세를 받을 수 없지만, 입주권의 경우 1세대 1주택 비과세 요건만 충족한다면 비과세를 받을 수 있습니다.

비과세를 받기 위한 요건은 아래와 같아요.

기존 주택이 비과세 요건을 갖춰야함(2년 이상 보유)
타 주택이나 분양권 보유하지 않아야 함 (=무주택)
입주권 외에 1주택 보유 시, 해당 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권 매도해야 함(입주권 외에 1분양권을 보유하는 경우에는 적용 안되므로 주의!)

또한 조합원으로부터 입주권을 매수한 ‘승계조합원’은 입주권 매도 시 비과세를 받을 수 없으니 유의해야 합니다. (비과세 적용 대상에서 아예 배제됨)

입주권과 분양권을 매도할 경우 적용되는 세율에도 약간의 차이가 있는데요. 정리해보면 아래와 같습니다.

흔히 ’재산세‘와 ’종부세(종합부동산세)‘를 보유세라고 부르는데요.

입주권의 경우 재산세 및 종부세 모두 과세 대상이 됩니다. (건물에 대한 재산세는 부과되지 않지만, 토지에 대한 재산세가 부과됨)

하지만 분양권 상태에서는 재산세나 종부세 등 보유세는 과세 대상이 되지 않습니다.

지금까지 입주권 분양권 차이에 대해 살펴보았습니다.

세금의 경우 워낙 다양한 케이스가 있어 상세하게 다 다루기는 힘들지만, 일단 위 내용 정도를 큰 틀에서 알아두시면 될 것 같아요.

만약 재개발 재건축을 보고 투자를 하려는 경우에는 ‘관리처분계획 인가일’ 부터 입주권으로 전환이 된다는 점을 잘 기억해 두셔야 합니다.

또한 재개발 재건축 사업의 경우 지연이나 사업 중단 등의 리스크도 있기 때문에 이러한 점 또한 고려하는 게 중요할 것 같네요.