서울 토지거래허가구역 해제 내용 정리 (+앞으로 미칠 영향은?)
이번 글에서는 얼마전 발표된 서울 토지거래허가구역 해제 관련한 내용을 정리해보려고 힙니다.
토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 토지(주택 포함)를 거래할 때 지자체장의 허가를 받아야 하는 규제인데요.
그동안 여기에 해당하는 지역들은 매매와 임대에 적지 않은 제약이 뒤따랐던 게 사실입니다.
그런데 이번 해제로 잠실·삼성·대치·청담동, 일명 ‘잠삼대청’ 지역 대부분 단지가 5년 만에 규제에서 풀렸습니다.
그럼 지금부터 토지거래허가구역 해제 관련 구체적인 내용과 앞으로 시장에 미치게 될 영향에 대해서도 함께 살펴보도록 할게요.
토지거래허가구역 뜻?
먼저 ‘토지거래허가구역’ 뜻이 무엇인지부터 간단하게 살펴보도록 할게요.
토지거래허가구역은 투기 우려가 높은 지역을 지정해 거래를 엄격히 통제하는 제도입니다. 해당 구역으로 지정된 곳에서 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 매입하려면 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는데요.
주택의 경우 2년간 실거주가 의무화되어 ‘갭투자’(전세 끼고 매수)가 사실상 불가능한 구조가 됩니다.
부동산 과열을 막으려는 목적으로 운용되는 제도이지만 지역 주민의 자유로운 재산권 행사를 지나치게 제한한다는 지적이 나오기도 했습니다.
토지거래허가구역 해제된 곳은 어디?
과거 2020년 6월경 서울시는 국제교류복합지구 개발로 인한 투기 수요를 이유로 잠실·삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
높은 집값으로 유동자금이 몰리기 쉬워 투기 과열을 우려했던 것인데요.
하지만 최근에는 부동산 거래량이 크게 줄고 집값 역시 전반적으로 안정세에 접어든 상태입니다.
게다가 개발 호재로 주목받던 국제교류복합지구가 지연되면서 지역 주민들의 재산권 침해에 대한 목소리가 높아지기도 했는데요.
같은 강남권이라도 서초·반포처럼 토지거래허가구역에서 제외된 인접 지역과 가격 격차가 커지는 상황이 이어졌고, 이른바 ‘풍선 효과’ 논란이 일기도 했습니다.
이러한 배경에서 지난 2월 12일 서울시가 재건축 이슈가 없는 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 해제하겠다고 밝히게 된 것인데요.
잠실·삼성·대치·청담동(일명 잠삼대청)의 아파트 305곳 중 291곳이 해제 대상으로 결정되었습니다.
재건축 단지 14곳은 예외
다만 이번 해제가 ‘잠삼대청’ 전 지역에 해당되는 것은 아닙니다.
이미 재건축 안전 진단을 통과해 개발 가능성이 확실시되는 아래 14개 단지는 토지거래허가구역으로 계속 남아 있게 됩니다.
- 강남구 대치동 개포우성1·2차
- 선경
- 미도
- 쌍용 1·2차
- 은마아파트
- 삼성동 진흥아파트
- 청담동 현대1차아파트
- 송파구 잠실동 주공5단지
- 우성 1·2·3·4차
- 아시아선수촌 아파트
아래 지역들도 그대로 유지된다고 하니 참고하시길 바래요.
- 강남구 압구정동, 양천구 목동, 영등포구 여의도, 성동구 성수동 등 주요 재건축·재개발 구역
- 투기과열지구(강남·서초·송파·용산구) 내 신속 통합 기획 대상지
- 공공 재개발 34곳에 지정된 토지거래허가구역
👉 재건축은 아무래도 시세 상승에 큰 영향을 미치기 때문에 시장이 본격 반등 국면을 맞으면 투기 자본이 몰릴 위험이 있다는 게 서울시의 입장이라고 합니다.
사실 그동안도 재건축 아파트는 규제에도 불구하고 꾸준히 수요층을 형성해 왔는데요.
이번 해제를 계기로 상대적으로 규제에서 자유로운 단지에 갭투자가 활성화되면 이들 단지의 가격도 옆동네 시세 흐름을 타고 움직일 수 있다는 전망이 나오고 있다고 합니다.
시장에 미치게 될 영향은?
토지거래허가구역이 해제되면 가장 직접적인 변화는 거래가 자유로워진다는 점인데요.
특히 갭투자가 다시 가능해지면서 기존에는 실거주 목적 아니면 매입이 불가능했던 매물들에 대한 수요가 높아질 것으로 보입니다.
이로 인해 단기적으로 거래량이 늘고 가격이 오를 수 있다고 전망하는 전문가들도 많더라고요.
(사실 이미 ‘토지거래허가구역 해제를 검토하겠다’는 서울시장의 언급이 있은 후부터 잠실·대치동 등에서 호가가 오르고 매물이 소진되는 흐름이 관측됨..)
중개업소에 최근 갭투자 문의가 빠르게 늘고 있다는 소식도 전해지는데요. 매물이 소진되면서 호가가 올라갈 가능성도 배제할 순 없을 것 같네요.
다만 규제 해제의 부작용으로 인해 상승을 한다기보다 그동안 가격이 인위적으로 억눌려 있던 상태가 풀리는 것 뿐이라고 보는 시각도 있습니다. 즉, 적정한 시장 가격으로 되돌아가는 과정이라고 볼 수 있다는 것이죠.
게다가 강남권 전반이 투기과열지구로도 묶여 있기도 하고,
서울시는 앞으로도 개발 이슈가 있는 곳에 대해서는 규제의 끈을 놓지 않을 것이라는 입장이라 시장의 상승폭이 제한적으로 작용할 가능성이 커 보입니다.
지금까지 토지거래허가구역 해제 관련 구체적인 내용과 앞으로 시장에 미치게 될 영향에 대해 간단하게 살펴보았는데요.
아무래도 부동산 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 보이긴 합니다.
다만 지금은 부동산 시장이 전반적인 조정기를 거치고 있고, 서울시가 재건축 등 핵심 사업지는 여전히 규제 대상에 두고 있기 때문에 투기 자본이 무작정 몰릴 가능성은 낮아 보입니다.
투자든 실거주든 해당 지역 아파트 구매를 고민하고 있다면 시장의 기본 흐름뿐 아니라 본인의 자금 사정, 금리 환경, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 따져보는 것이 중요하지 않을까 싶네요.
오늘 내용은 여기까지입니다. 읽어주셔서 감사합니다.
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